Steigende Energiekosten, knappe Ressourcen: Spätestens seit Inkrafttreten der EnEV 2014 nimmt der Gesetzgeber auch Immobilieneigentümer beim Thema Energiesparen stärker in die Pflicht. Laut einer aktuellen Studie spielt die Energieeffizienz bei der Vermarktung von Immobilien jedoch nur eine geringe Rolle.
Energieausweis & Co − das fordert die EnEV
Seit der Neuerung der Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 1. Mai 2014 müssen Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, schon bei Besichtigungsterminen unaufgefordert einen Energieausweis vorlegen. Darüber hinaus haben sie die Pflicht, die wichtigsten Werte über die Energieeffizienz bereits im Immobilieninserat anzugeben. Bei Missachtung riskieren Immobilieneigentümer seit 1. Mai 2015 ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Denn die Bundesländer führen regelmäßig stichpunktartige Kontrollen durch und prüfen Energieausweise auf ihre Korrektheit.
Nur bestimmte Fachleute sind berechtigt, einen Energiepass auszustellen. Dazu zählen beispielsweise Architekten, Ingenieure und ausgebildete Energieberater – aber auch Elektrotechniker und Schornsteinfeger mit entsprechender Ausbildung. Online kann man einen Energieausweis hier bestellen.
Durch die Energieeinsparverordnung haben Eigentümer die Pflicht, eine gewisse Energieeffizienz ihrer Immobilie zu gewährleisten: Entspricht beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecken nicht dem Mindestwärmschutz gemäß DIN 4108–2:2013–02, muss nachgerüstet werden. Auch hier drohen bei Nichteinhaltung Bußgelder. Es gibt aber auch Ausnahmen: Wer bereits schon im Februar 2002 in seinem eigenen Einfamilienhaus wohnte, muss nicht sanieren. Eigentümer eines neu erworbenen Hauses haben zwei Jahre Zeit, ihr Haus zu dämmen und – falls der vorhandene Heizkessel bis Ende 1984 dort eingebaut wurde – den Heizkessel gegen ein neues Modell auszutauschen.
Sanierung nur, um Anforderungen der EnEV zu erfüllen
Einer aktuellen Studie zufolge spielt der energetische Zustand der Wohnung oder des Hauses für die Immobilienvermarktung eine untergeordnete Rolle. Laut dem Marktmonitor Immobilien 2016 von immowelt.de raten mittlerweile fast ein Drittel der Makler von Sanierungsmaßnahmen ab. Das sind 10 Prozent mehr als noch im Jahr 2014. Der Grund hierfür ist die anhaltend große Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Insbesondere in Großstädten und in anderen Ballungsräumen können sich Verkäufer diese Investitionen häufig sparen.
40 Prozent der Makler geben für diese Regionen sogar an, dass die Energieeffizienz keine oder kaum Auswirkung auf die Vermarktung hat. Zwar lässt sich durch eine umfangreiche Sanierung möglicherweise ein höherer Kauf- oder Mietpreis erzielen, die Anforderungen sind aber durch die EnEV so stark gestiegen, dass sich dies finanziell kaum rentiert. Immobilienprofis raten daher nach wie vor zu den klassischen Sanierungsmaßnahmen, die sich auch mit dem gesetzlichen Mindeststandard decken. Über die Hälfte der befragten Immobilienprofis (59 Prozent) empfiehlt vor dem Verkauf einer Immobilie die Dämmung des Dachs. Maßnahmen zur Wärmeschutzverglasung halten 41 Prozent der Makler für sinnvoll, dicht gefolgt vom Einbau einer Brennwertheizung (40 Prozent).
Seit Beginn der Studie im Jahr 2010 haben noch nie weniger Makler zur Sanierung geraten als bei der diesjährigen Befragung. Nicht nur der Nachfrageüberhang auf vielen deutschen Immobilienmärkten macht einen zusätzlichen Kaufanreiz wie eine energetische Immobiliensanierung überflüssig. Auch zinsgünstige Kredite und attraktive Konditionen für Wohneigentum tragen dazu bei.
KfW und BAFA fördern Energieeffizienz
Um dieser Entwicklung entgegenzusteuern, fördert die Bundesregierung bestimmte Sanierungsmaßnahmen mit finanziellen Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten. Wie hoch die Förderung ausfällt, hängt von der Effizienz der Maßnahme ab. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beispielsweise unterstützt Unternehmen und Privatpersonen bei der energetischen Sanierung und bei energieeffizientem Bauen.
Die Formel für die Förderung ist simpel: Je geringer der Energiebedarf der Immobilie, desto höher der Tilgungszuschuss. Lässt ein Eigentümer beispielsweise sein Haus neu decken und im Zuge dessen auch eine Aufsparrendämmung durchführen, kann er hierfür die KfW-Förderung 430 in Anspruch nehmen. Bei diesem Förderprogramm werden 10 bis 25 Prozent der förderfähigen Kosten, jedoch maximal 18.750 Euro, erstattet.
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrollen (BAFA) fördert Solarthermie auf dem Dach: Wird eine Anlage zur kombinierten Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung installiert, erhalten Eigentümer mindestens einen Zuschuss von 2.200 Euro. Einzige Auflage: Der Pufferspeicher muss über ein bestimmtes Mindestvolumen verfügen. Anders als beim KfW-Kredit kann der Antrag auch noch gestellt werden, nachdem die Anlage installiert wurde.
Unabhängig von der Frage, ob eine energetische Sanierung die Vermarktungschancen einer Immobilie erhöht: Wer seine Immobilie auf lange Sicht selbst bewohnen möchte, macht sich mit Sanierungen, die über die EnEV hinausgehen, ein Stück weit unabhängig von den schwankenden Energiepreisen.
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