Fassaden- und Dämmcheck. Foto: ZVSHK

Makler: Ener­gie­ef­fi­zienz als Vermarktungshilfe?

von | 8. Mai 2015

Die Bundes­re­gierung will 2050 den Gebäu­de­be­stand ener­gie­neutral haben. Bis dahin ist es ein weiter Weg. Der führt oftmals über Makler – sowohl für Käufer als auch Mieter. Hat man bei der Begut­achtung der ener­ge­ti­schen Substanz eines Hauses wohl eher einen Ener­gie­be­rater vor Augen, noch besser einen Bauphy­siker, sollten Makler zumindest auch über den ener­ge­ti­schen Zustand einer Immobilie Bescheid wissen. Denn dieser könnte ja zur positiven Vermarktung beitragen.

Prof. Dr. Stephan Kippes, der an der Hoch­schule für Wirt­schaft und Umwelt Nürtingen-​Geislingen die Professur für Immo­bi­li­en­mar­keting und Makler­wesen innehat, wollte deswwegen genauer wissen, ob Ener­gie­ef­fi­zienz bei der Vermarktung eine Rolle spielt, und zwar zum einen bei ener­ge­ti­schen Sanie­rungs­maß­nahmen im Bestand, zum anderen beim Thema Energieausweis.

Nützt ener­ge­tische Sanierung im Bestand bei der Vermarktung?

Kauf­im­mo­bilien:

31 Prozent der Studi­en­teil­nehmer gaben an, ein hoher ener­ge­ti­scher Sanie­rungs­standard habe keine positiven Auswir­kungen auf die Vermarktung einer Immobilie. Fast die Hälfte der Makler – nämlich 47 Prozent – ist dagegen davon überzeugt, mit einer ener­ge­tisch hoch­wer­tigen Immobilie einen besseren Verkaufs­preis erzielen zu können. 28 Prozent glauben, dass die Vermark­tungs­dauer kürzer wird, aber nur 18 Prozent erwarten, dass die Vermarktung einer ener­ge­tisch sanierten Immobilie weniger aufwändig ist als die einer veral­teten Immobilie. 

Miet­im­mobilien:

Hier sehen 41 Prozent der Makler keine nennens­werten Auswir­kungen des Sanie­rungs­stan­dards auf die Vermarktung. Nur 32 Prozent gehen von höheren Miet­preisen aus, 19 Prozent erwarten eine kürzere Vermark­tungs­dauer, während lediglich 15 Prozent weniger Aufwand erwarten.

Die Mehrheit der Makler glaubt also, dass ener­ge­tisch sanierte Immo­bilien einen gewissen Vermark­tungs­vorteil mit sich bringen. Analog dazu beob­achten 91 Prozent der Makler einen Nachteil bei nicht sanierten Immo­bilien. Aller­dings glauben 61 Prozent, dass dieser Einfluss weniger wichtig ist als beispiels­weise die Lage oder andere Merkmale. 

Wirkt sich eine sanierte Immobilie auch auf den Verkaufs­preis aus?

Obwohl die Ener­gie­ef­fi­zienz im Vergleich zu anderen Kriterien eine weniger wichtige Rolle spielt, hat diese nach Meinung vieler Makler durchaus einen Einfluss auf den Preis.8 Wie hoch dieser Einfluss konkret ist, wurde in einer geson­derten Frage ermittelt. Darin sollten Makler schätzen, wie hoch der prozen­tuale Abschlag auf den Verkaufs­preis ist, wenn eine Immobilie bereits den Anschein eines Sanie­rungs­rück­standes erweckt. Im Schnitt gaben die Immo­bi­li­en­profis einen Preis­ab­schlag von 18 Prozent an.

Zwar bestimmen also Lage und andere Merkmale deutlich mehr den Preis einer Immobilie. Aber immerhin erleichtert eine sanierte Immobilie die Vermarktung und es lässt sich ein signi­fikant höherer Preis erzielen.

Was Makler empfehlen

Inter­essant ist auch, was Makler zur Sanierung einer Immobilie empfehlen. Ener­ge­tisch nämlich besser – nichts oder nur Einzel­maß­nahmen. Zu denen gehören ganz vorn Dach­dämmung (63 %) ‚Brenn­wert­heizung und Wärme­schutz­ver­glasung (je 48 %). Dann kommt eine Weile gar nichts.

Fast jede Einzel­maß­nahme weist den nied­rigsten Wert seit der ersten Befragung im Jahr 2010 auf. Gleich­zeitig haben noch nie so viele Makler wie in diesem Jahr keine Sanie­rungs­maß­nahme empfohlen: 25 Prozent bei Kauf­im­mo­bilien, bezie­hungs­weise 17 Prozent bei Miet­im­mo­bilien würden zu keiner der aufge­führten Maßnahmen raten. 

Für diese Entwicklung gibt es in erster Linie zwei Gründe: 

  • Zum einen wurde in vergan­genen Studien deutlich, dass es bedeu­tende Ereig­nisse braucht, um die Aufmerk­samkeit für Ener­gie­ef­fi­zienz sowohl bei Maklern als auch bei ihren Kunden zu steigern. In der Vergan­genheit war das zum Beispiel die Atom­ka­ta­strophe von Fukushima. Solche bedeu­tenden Ereig­nisse sind aktuell nicht beob­achtbar, folglich bleibt das Interesse niedrig. 
  • Neben der Sorge um die Umwelt und das Weltklima ist die zweite Haupt­mo­ti­vation, in Sanie­rungs­maß­nahmen zu inves­tieren, in hohem Maße finan­zi­eller Natur. Das heißt, die Inves­tition soll lang­fristig Rendite bringen, bei einem Verkauf sogar möglichst kurz­fristig. Genau das scheint aber oftmals nicht der Fall zu sein. Makler gewinnen immer mehr Erfahrung mit ener­ge­ti­scher Sanierung und wissen, welche Inves­ti­tionen der Markt zurück­zahlt und welche nicht. Dieser tenden­ziell ernüch­ternden Erfahrung entspre­chend gehen die Sanie­rungs­emp­feh­lungen zurück. 

Zur Über­prüfung dieser These wurden die Studi­en­teil­nehmer auch gefragt, warum sie keine Sanie­rungs­maß­nahmen empfehlen. Bei Kauf­im­mo­bilien ist der wich­tigste Grund, dass Kunden in der Regel eigene Vorstel­lungen haben. Es lohnt sich bei-​spielsweise nicht, eine Brenn­wert­heizung einzu­bauen, wenn man dadurch poten­zielle Käufer abschreckt, die etwas ganz anderes planen. Ein weiterer Grund ist die Frage, ob sich solche Inves­ti­tionen amor­ti­sieren. Unmit­telbar vor dem Verkauf lohnt sich nur eine solche Maßnahme, die preislich mehr einbringt, als sie kostet. Denn schließ-​lich verzögern Reno­vie­rungs­ar­beiten den Verkauf. 

Bei Miet­im­mo­bilien ist der wich­tigste Grund, keine Maßnahme zu empfehlen, eben-​falls die zwei­fel­hafte Renta­bi­lität. Selbst wenn durch eine fehlende Sanierung gewis-​se Miet­ein­bußen in Kauf genommen werden müssen, fallen diese vielfach weniger stark ins Gewicht als die Kosten für eine Sanierung. Zwar können die Kosten von ener­ge­ti­schen Sanie­rungs­maß­nahmen laut Gesetz zu 11 Prozent pro Jahr auf die Miete aufge­schlagen werden – doch eine solche Moder­ni­sie­rungs­miet­erhöhung muss der Markt auch verkraften können. 

Und was bringt der Energieausweis?

Wenn Makler ihre Arbeit aufnehmen, besitzt nur etwa die Hälfte aller Eigen­tümer einen Energieausweis.13 Grund für die geringe Quote: Die Verpflichtung greift erst im Vermark­tungs­falle und das erst seit einem Jahr. Ein guter Teil der Immo­bilien befand sich im vergan­genen Jahr womöglich zum ersten Mal seit Einführung der Pflicht in der Vermarktung, ein Ausweis war deswegen bislang nicht notwendig. Die Forma­li­täten rund um den Ener­gie­ausweis über­lassen viele Eigen­tümer offenbar gerne dem Makler. Grund­sätzlich ist der Ausweis eher dann vorhanden, wenn eine höhere Vermark­tungs­fre­quenz für das Gesamt­objekt besteht. Er ist also eher bei Miet­ob­jekten als bei Verkaufs­ob­jekten vorhanden und eher bei Objekten mit vielen Wohn­ein­heiten als bei solchen mit wenigen oder gar nur einer Wohneinheit. 

Betrachtet man den Zeitpunkt, zu dem Makler den Ener­gie­ausweis Inter­es­senten vorlegen, zeigt sich, dass fast 90 Prozent der Makler den Ausweis zusammen mit dem Exposé oder aber spätestens bei der Besich­tigung vorlegen. 7 Prozent machen dies erst bei Vertrags­un­ter­zeichnung, 6 Prozent gar nicht. Damit verhalten sich immerhin 13 Prozent aller Makler eindeutig regelwidrig. 

Entschei­dende Frage: Sind Makler fit?

Makler müssen in erster Linie den Wert einer Immobilie abschätzen und diese im Auftrag ihres Kunden gewinn­bringend vermarkten. Ener­ge­tische Sanierung kann dabei sinnvoll sein. Ob Makler auch in der Lage sind, bereits getätigte ener­ge­tische Sanie­rungs­maß­nahmen richtig einzu­schätzen und zu bewerten, ist zu bezweifeln. Dämmung ist nicht gleich Dämmung und Wärme­pumpe nicht gleich Wärme­pumpe. Für Kunden, die sich mit dem Gedanken an einen Immo­bi­li­enkauf tragen, ist daher immer noch ein Ener­gie­be­rater (Vorsicht, auch hier sind jede Menge schwarze Schafe unterwegs) zu empfehlen, noch besser ein Bauphy­siker, auch wenn diese rar gesät sind.

Kursiv: Studi­en­zitate

Ein Bericht zum Markt­mo­nitor Immo­bilien findet sich hier.

Die Studie kann hier herun­ter­ge­laden werden.

Vorschaubild: Fassaden- und Dämmcheck. Foto: ZVSHK

Frank Urbansky

Freier Jour­na­list und Fach­au­tor, unter anderem für die Fach­ma­ga­zine und Portale Brenn­stoff­spie­gel, Uniti; DW Die Woh­nungs­wirt­schaft und Immo­bi­li­en­wirt­schaft; Haufe-Lexware; Energie&Management; IVV, Huss Medien; Motor­tech­ni­sche Zeit­schrift und Sprin­ger­Pro­fes­sio­nal; Sprin­ger Fachverlag; SHK Profi und tab, Bau­ver­lag; stadt+werk, k21

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