Foto: Armin Kübelbeck / Wikimedia / Linzenz unter CC-BY-SA

Wie nach der neuen EnEV richtig Dämmen

von | 9. November 2015

Die Ener­gie­ein­spar­ver­ordnung 2014 verpflichtet zur Dämmung der obersten Geschoss­decke. Von Ausnahmen abgesehen muss das Ober­ge­schoss ab dem 1. Januar 2016 die Anfor­de­rungen an den Mindest­wär­me­schutz erfüllen. Bei Verstößen gegen die Nach­rüst­pflicht der Wärme­dämmung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

Alexander Wiech, Leiter Kommunikation bei Haus & Grund Deutschland. Foto: Die Hoffotografen

Alexander Wiech, Leiter Kommu­ni­kation bei Haus & Grund Deutschland. Foto: Die Hoffotografen

Während Haus­ver­wal­tungen eine Aufklä­rungs­pflicht haben, müssen Immo­bi­li­en­makler und Vermieter nicht zwingend darüber infor­mieren. Dazu mit freund­licher Geneh­migung von Benz24 ein Interview mit Alexander Wiech, Leiter Kommu­ni­kation bei Haus & Grund Deutschland, über die Dämm­pflicht nach der neuen EnEV. 

Wer muss über die Nach­rüst­pflicht der Wärme­dämmung aufklären?

Es gehört in der Regel zu den Pflichten eines Haus­ver­walters, die Eigen­tümer der Wohnungen über die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschoss­decke zu infor­mieren. Über die Maßnahme entscheiden müssen aber die Eigen­tümer selbst. Immo­bi­li­en­makler können als Teil ihrer Service­leistung den Käufer eines Hauses auf diese Notwen­digkeit hinweisen, müssen dies aber nicht. Vermieter müssen ihre Mieter über die generelle Nach­rüst­pflicht nicht aufklären, aber sie müssen die Maßnahmen wie jede andere Moder­ni­sie­rungs­maß­nahme mindestens drei Monate vorher ankündigen. 

Wie werden die Kosten für die nach­träg­liche Dämmung auf Mieter und Wohn­ei­gen­tümer jeweils verteilt?

Wenn ein nach dem Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz geteiltes Mehr­fa­mi­li­enhaus moder­ni­siert wird, werden die Kosten auf die Eigen­tümer verteilt. Den exakten Vertei­lungs­schlüssel muss die Eigen­tü­mer­ver­sammlung festlegen. Ist eine Wohnung vermietet, kann der Eigen­tümer dieser Wohnung anschließend eine Moder­ni­sie­rungs­miet­erhöhung vornehmen. Grundlage der Miet­erhöhung dürfen aller­dings nur die moder­ni­sie­rungsbedingten Kosten sein. Kosten, die der Erhaltung dienen, müssen heraus gerechnet werden. Bei einem unge­teilten Mehr­fa­mi­li­enhaus (ein Eigen­tümer) können alle Mieter an den Kosten der Moder­ni­sierung beteiligt werden. Die Grenzen der Unbil­ligkeit dürfen dabei jedoch nicht über­schritten werden. 

Haben Mieter Mitspra­che­recht, wenn es um die Auswahl eines ökolo­gi­schen Dämm­stoff­ma­te­rials geht?

Nein. Das ist Sache des Eigentümers. 

Kann der Mieter die Einhaltung der gesetz­lichen Verpflich­tungen zur Nach­rüstung der Dämmung fordern?

Nein. Aus der EnEV ergeben sich keine Ansprüche eines Mieters gegenüber seinem Vermieter. 

Können Mieter eine Miet­min­derung durch­setzen, falls der Haus­be­sitzer keine nach­träg­liche Dämmung gemäß der EnEV 2014 vornimmt?

Nein. Die Nicht­er­füllung einer Pflicht nach der EnEV berechtigt Mieter nicht zur Mietminderung. 

Kann der Mieter vor und nach dem Vertrags­ab­schluss die Einsicht des Ener­gie­aus­weises verlangen, um die Wärmedämmungs-​Werte mit anderen Häusern zu vergleichen?

Im Ener­gie­ausweis sind keine Angaben über Art und Umfang der Wärme­dämmung enthalten.
Der Ausweis soll dazu dienen,
eine Kauf- oder Miet­ent­scheidung transpa­renter zu machen. Für ein laufendes Miet­ver­hältnis hat der Ausweis keine Bedeutung. Da die Angaben in einem Ener­gie­ausweis für das Gebäude insgesamt gelten, ist seine Aussa­ge­kraft bezogen auf eine einzelne Wohnung sehr begrenzt. Den Mietern hilft die jährliche Heiz­kos­ten­ab­rechnung sicher weiter als ein Energieausweis. 

Bei Verstößen gegen die Nach­rüst­pflicht der Wärme­dämmung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Nach dem Motto „Wo kein Kläger, da kein Richter“ sind viele der Meinung, dass sie einem Bußgeld entkommen würden. Ist das richtig? Oder wer kontrol­liert die Einhaltung der Dämmpflicht?

Die Einhaltung der EnEV wird in der Regel – die Details regelt jedes Land selbst­ständig – von der zuständigen Baube­hörde kontrolliert.

Wie entscheiden die Baube­hörden, welche Häuser kontrol­liert werden sollen?

Wie die Baube­hörden im Einzelfall entscheiden ist nicht fest­gelegt. Vorstellbar sind stich­pro­ben­ar­tigen Kontrollen. Aber auch das dürfte sehr aufwendig sein. Wahr­scheinlich ist, dass bei offi­zi­ellen Bauab­nahmen auch ein Blick auf die Dämmung der obersten Geschoss­decke geworfen wird. 

Wie hoch ist die Wahr­schein­lichkeit, dass die Dämm­pflicht kontrol­liert wird?

Da das Personal in den Baube­hörden arg begrenzt ist, ist eine Kontrolle nicht sehr wahr­scheinlich.

Sind bei einem Verstoß in jedem Fall 50.000 Euro Bußgeld fällig?

Bei Nicht­be­folgung der EnEV-​Vorschriften droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Hierbei handelt es sich daher um eine Höchst­grenze.

Vorschaubild: Dach­decker beim Verlegen von Stein­wol­lematten zur Dach­iso­lierung an einem Altbau. Foto: Armin Kübelbeck /​Wikimedia /​Linzenz unter CC-BY-SA

Frank Urbansky

Freier Jour­na­list und Fach­au­tor, unter anderem für die Fach­ma­ga­zine und Portale Brenn­stoff­spie­gel, Uniti; DW Die Woh­nungs­wirt­schaft und Immo­bi­li­en­wirt­schaft; Haufe-Lexware; Energie&Management; IVV, Huss Medien; Motor­tech­ni­sche Zeit­schrift und Sprin­ger­Pro­fes­sio­nal; Sprin­ger Fachverlag; SHK Profi und tab, Bau­ver­lag; stadt+werk, k21

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