Immo­bi­li­en­boom: Ener­gie­ef­fi­zi­enz für Ver­mark­tung unwich­tig

Energieeffizienz, Immobilienvermarktung, Dämmen. Foto: jarmoluk/pixabay.com
Seit Mai 2014 ist der Energieausweis bei der Immobilienvermarktung Pflicht. Foto: jarmoluk/pixabay.com

Stei­gende Ener­gie­kos­ten, knappe Res­sour­cen: Spä­tes­tens seit Inkraft­tre­ten der EnEV 2014 nimmt der Gesetz­ge­ber auch Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer beim Thema Ener­gie­spa­ren stärker in die Pflicht. Laut einer aktu­el­len Studie spielt die Ener­gie­ef­fi­zi­enz bei der Ver­mark­tung von Immo­bi­lien jedoch nur eine geringe Rolle.

Ener­gie­aus­weis & Co − das fordert die EnEV

Seit der Neue­rung der Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV) vom 1. Mai 2014 müssen Eigen­tü­mer, die eine Immo­bi­lie ver­kau­fen oder ver­mie­ten möchten, schon bei Besich­ti­gungs­ter­mi­nen unauf­ge­for­dert einen Ener­gie­aus­weis vor­le­gen. Darüber hinaus haben sie die Pflicht, die wich­tigs­ten Werte über die Ener­gie­ef­fi­zi­enz bereits im Immo­bi­li­en­in­se­rat anzu­ge­ben. Bei Miss­ach­tung ris­kie­ren Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer seit 1. Mai 2015 ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Denn die Bun­des­län­der führen regel­mä­ßig stich­punkt­ar­tige Kon­trol­len durch und prüfen Ener­gie­aus­weise auf ihre Kor­rekt­heit.

Nur bestimmte Fach­leute sind berech­tigt, einen Ener­gie­pass aus­zu­stel­len. Dazu zählen bei­spiels­weise Archi­tek­ten, Inge­nieure und aus­ge­bil­dete Ener­gie­be­ra­ter – aber auch Elek­tro­tech­ni­ker und Schorn­stein­fe­ger mit ent­spre­chen­der Aus­bil­dung. Online kann man einen Ener­gie­aus­weis hier bestel­len.

Durch die Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung haben Eigen­tü­mer die Pflicht, eine gewisse Ener­gie­ef­fi­zi­enz ihrer Immo­bi­lie zu gewähr­leis­ten: Ent­spricht bei­spiels­weise die Dämmung der obers­ten Geschoss­de­cken nicht dem Min­dest­wärm­schutz gemäß DIN 4108–2:2013–02, muss nach­ge­rüs­tet werden. Auch hier drohen bei Nicht­ein­hal­tung Buß­gel­der. Es gibt aber auch Aus­nah­men: Wer bereits schon im Februar 2002 in seinem eigenen Ein­fa­mi­li­en­haus wohnte, muss nicht sanie­ren. Eigen­tü­mer eines neu erwor­be­nen Hauses haben zwei Jahre Zeit, ihr Haus zu dämmen und – falls der vor­han­dene  Heiz­kes­sel bis Ende 1984 dort ein­ge­baut wurde – den Heiz­kes­sel gegen ein neues Modell aus­zu­tau­schen.

Sanie­rung nur, um Anfor­de­run­gen der EnEV zu erfül­len

Einer aktu­el­len Studie zufolge spielt der ener­ge­ti­sche Zustand der Wohnung oder des Hauses für die Immo­bi­li­en­ver­mark­tung eine unter­ge­ord­nete Rolle. Laut dem Markt­mo­ni­tor Immo­bi­lien 2016 von immo​welt​.de raten mitt­ler­weile fast ein Drittel der Makler von Sanie­rungs­maß­nah­men ab. Das sind 10 Prozent mehr als noch im Jahr 2014. Der Grund hierfür ist die anhal­tend große Nach­frage auf dem Immo­bi­li­en­markt. Ins­be­son­dere in Groß­städ­ten und in anderen Bal­lungs­räu­men können sich Ver­käu­fer diese Inves­ti­tio­nen häufig sparen.

40 Prozent der Makler  geben für diese Regio­nen sogar an, dass die Ener­gie­ef­fi­zi­enz keine oder kaum Aus­wir­kung auf die Ver­mark­tung hat. Zwar lässt sich durch eine umfang­rei­che Sanie­rung mög­li­cher­weise ein höherer Kauf‐ oder Miet­preis erzie­len, die Anfor­de­run­gen sind aber durch die EnEV so stark gestie­gen, dass sich dies finan­zi­ell kaum ren­tiert. Immo­bi­li­en­pro­fis raten daher nach wie vor zu den klas­si­schen Sanie­rungs­maß­nah­men, die sich auch mit dem gesetz­li­chen Min­dest­stan­dard decken. Über die Hälfte der befrag­ten Immo­bi­li­en­pro­fis (59 Prozent) emp­fiehlt vor dem Verkauf einer Immo­bi­lie die Dämmung des Dachs. Maß­nah­men zur Wär­me­schutz­ver­gla­sung halten 41 Prozent der Makler für sinn­voll, dicht gefolgt vom Einbau einer Brenn­wert­hei­zung (40 Prozent).

Seit Beginn der Studie im Jahr 2010 haben noch nie weniger Makler zur Sanie­rung geraten als bei der dies­jäh­ri­gen Befra­gung. Nicht nur der Nach­fra­ge­über­hang auf vielen deut­schen Immo­bi­li­en­märk­ten macht einen zusätz­li­chen Kauf­an­reiz wie eine ener­ge­ti­sche Immo­bi­li­en­sa­nie­rung über­flüs­sig. Auch zins­güns­tige Kredite und attrak­tive Kon­di­tio­nen für Wohn­ei­gen­tum tragen dazu bei.

KfW und BAFA fördern Ener­gie­ef­fi­zi­enz

Um dieser Ent­wick­lung ent­ge­gen­zu­steu­ern, fördert die Bun­des­re­gie­rung bestimmte Sanie­rungs­maß­nah­men mit finan­zi­el­len Zuschüs­sen und zins­güns­ti­gen Kre­di­ten. Wie hoch die För­de­rung aus­fällt, hängt von der Effi­zi­enz der Maß­nahme ab. Die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) bei­spiels­weise unter­stützt Unter­neh­men und Pri­vat­per­so­nen bei der ener­ge­ti­schen Sanie­rung und bei ener­gie­ef­fi­zi­en­tem Bauen.

Die Formel für die För­de­rung ist simpel: Je gerin­ger der Ener­gie­be­darf der Immo­bi­lie, desto höher der Til­gungs­zu­schuss. Lässt ein Eigen­tü­mer bei­spiels­weise sein Haus neu decken und im Zuge dessen auch eine Auf­spar­ren­däm­mung durch­füh­ren, kann er hierfür die KfW‐Förderung 430 in Anspruch nehmen. Bei diesem För­der­pro­gramm werden 10 bis 25 Prozent der för­der­fä­hi­gen Kosten, jedoch maximal 18.750 Euro, erstat­tet.

Das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­len (BAFA) fördert Solar­ther­mie auf dem Dach: Wird eine Anlage zur kom­bi­nier­ten Warm­was­ser­be­rei­tung und Hei­zungs­un­ter­stüt­zung instal­liert, erhal­ten Eigen­tü­mer min­des­tens einen Zuschuss von 2.200 Euro. Einzige Auflage: Der Puf­fer­spei­cher muss über ein bestimm­tes Min­dest­vo­lu­men ver­fü­gen. Anders als beim KfW‐Kredit kann der Antrag auch noch gestellt werden, nachdem die Anlage instal­liert wurde.

Unab­hän­gig von der Frage, ob eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung die Ver­mark­tungs­chan­cen einer Immo­bi­lie erhöht: Wer seine Immo­bi­lie auf lange Sicht selbst bewoh­nen möchte, macht sich mit Sanie­run­gen, die über die EnEV hin­aus­ge­hen, ein Stück weit unab­hän­gig von den schwan­ken­den Ener­gie­prei­sen.